샷시만 새것으로 바꾸는 공사는 구청 허가나 신고 없이 관리사무소 동의로 진행합니다. 공동주택관리법 시행규칙이 창틀 교체를 경미한 행위로 정했고, 인천시 공동주택관리규약 준칙은 외부 창틀을 같은 규격이나 모양으로 바꿀 때 관리주체가 동의하도록 했기 때문입니다.
발코니 확장은 다릅니다. 발코니를 거실이나 침실처럼 쓰도록 구조를 바꾸면 국토교통부 고시 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」을 따르고, 준공 뒤 구조변경은 건축사 확인을 받아 신고하는 것이 고시의 원칙입니다.
아파트 2층 이상에서 스프링클러 살수범위에 들지 않는 발코니를 구조변경하면 높이 90센티미터 이상의 방화판이나 방화유리창을 달아야 하고, 대피공간은 보일러실이나 창고로 쓸 수 없습니다.
견적서에 샷시 교체와 발코니 확장이 나란히 적혀 오기도 하지만, 발코니 확장이 한 줄 더해지면 방화판 높이, 대피공간 용도, 구조변경 신고까지 따라야 할 규정이 함께 늘어납니다.
공동주택관리법 시행규칙 제15조 제1항 제1호는 창틀과 문틀의 교체를 경미한 행위로 적었습니다. 경미한 행위는 시장, 군수, 구청장의 허가나 신고 대상에서 빠지기 때문에 샷시 교체로 구청을 찾아갈 일은 없습니다.
관리사무소 절차는 남습니다. 시행령 제19조 제2항 제1호에 따라 경미한 행위라도 주택 안의 구조물이나 설비를 바꾸는 공사라면 관리주체에게 동의를 받아야 하고, 같은 항 제5호에 따라 발코니 난간이나 외벽에 돌출물을 설치할 때도 동의를 받습니다.
샷시 교체를 계획하고 있다면 착공 전에 관리사무소에 동의서나 공사신고서 양식을 받아 둡니다.
인천시 준칙 제82조는 관리주체의 동의기준을 정하면서 제7호에 외부 창틀, 문틀, 난간의 교체를 넣었습니다. 같은 규격이나 모양으로 설치하는 경우 관리주체가 동의한다는 것이 조건입니다.
기존 창과 같은 크기, 같은 분할로 새 샷시를 넣는 공사는 이 문구에 그대로 들어맞습니다. 창 크기나 분할 방식이 달라지는 교체는 이 조건에 들지 않아서, 우리 단지 관리규약에 어떻게 적혀 있는지를 관리사무소에서 받아 봐야 합니다. 준칙은 단지별 관리규약의 기준안이고 실제 규약은 단지마다 따로 있기 때문입니다.
욕실이나 주방처럼 다른 부분 공사의 범위는 부분 리모델링 공사 범위에서 이어서 볼 수 있습니다.
건축법 시행령 제2조 제14호는 주택에 설치되는 발코니 가운데 국토교통부장관이 정하는 기준에 맞는 발코니를 필요에 따라 거실, 침실, 창고 등의 용도로 쓸 수 있다고 적었습니다. 그 기준이 2018년 12월 7일 발령돼 지금도 시행 중인 국토교통부 고시 제2018-775호입니다.
고시 제12조 제1항은 발코니를 구조변경하려는 건축주에게 건축사의 확인을 받아 허가권자에게 신고하라고 정했고, 같은 조 제3항은 주택법 적용대상 주택의 발코니를 구조변경할 때 주택법 제42조의 규정에 따르라고 적었습니다.
발코니 확장을 계획하고 있다면 견적만 받지 말고, 신고 서류는 무엇이고 건축사 확인은 누가 진행하는지를 계약 전에 물어 둡니다.
발코니를 확장한다고 모든 집에 방화판을 달아야 하는 것은 아닙니다. 고시 제4조 제1항은 아파트 2층 이상에서 스프링클러의 살수범위에 포함되지 않는 발코니를 구조변경하는 경우, 발코니 끝부분에 바닥판 두께를 포함해 높이 90센티미터 이상인 방화판 또는 방화유리창을 설치하도록 정했습니다.
이 조항은 세 가지가 겹칠 때 적용됩니다.
1층 세대와 살수범위 안에 있는 발코니는 이 조항의 문구에 해당하지 않습니다. 조문이 방화판 또는 방화유리창이라고 적었기 때문에 둘 가운데 하나를 설치하면 됩니다.
고시 제3조 제5항은 대피공간을 대피에 지장이 없도록 시공하고 유지관리하라고 정했고, 보일러실이나 창고처럼 대피에 장애가 되는 공간으로 쓰는 것도 금지했습니다. 조문이 시공과 함께 유지관리까지 적어 두었기 때문에 입주해 사는 동안에도 이 기준은 이어집니다.
발코니를 넓히면서 수납장을 새로 들이거나 보일러를 옮기는 설계라면, 도면을 받을 때 대피공간 위치와 새로 들어가는 수납장, 가전, 설비 위치를 같이 봐야 합니다.
| 공사 | 관리사무소와 구청 절차 | 확인할 기준 |
|---|---|---|
| 샷시(창틀) 교체 | 허가와 신고 없음, 관리주체 동의 | 인천시 준칙상 같은 규격이나 모양이면 동의 |
| 발코니 난간 교체 | 관리주체 동의 | 인천시 준칙상 같은 규격이나 모양이면 동의 |
| 난간에 새로 매다는 설치물 | 관리사무소(관리주체) 동의 | 공동주택관리법 시행령 제19조 제2항 제5호 |
| 발코니 구조변경(확장) | 건축사 확인 뒤 허가권자에 신고, 주택법 적용대상 주택은 주택법 제42조 | 2층 이상이고 살수범위에 들지 않으면 높이 90센티미터 이상 방화판이나 방화유리창 |
| 대피공간 사용 | 대피에 지장이 없도록 시공과 유지관리 | 보일러실, 창고 등 대피에 장애가 되는 용도 금지 |
공정거래위원회 표준계약서(표준약관 제10079호) 제10조 제1항은 창호 공사의 무상 수리기간을 공사 종료 후 2년 이내로 적었고, 유리는 1년으로 따로 정했습니다. 같은 조항에서 실내건축 공사는 1년입니다.
건설산업기본법 시행령 별표 4는 창호설치의 하자담보책임기간을 1년으로 정했습니다. 2년은 표준계약서의 약정 기간이고, 1년은 법정 하자담보책임기간입니다.
샷시 교체와 발코니 내부 공사를 한 계약으로 맡겨도 기간은 하나로 묶이지 않습니다. 별표 4 비고가 두 가지 이상의 공종이 섞인 공사의 하자담보책임기간을 세부 공종별로 따로 정하도록 했기 때문에, 계약서에 창호와 유리, 내부 마감의 무상 수리기간을 나눠 적어 둡니다.
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