아파트 안에서 하는 인테리어 공사가 모두 구청 허가나 신고 대상은 아닙니다. 창틀과 문틀, 천장과 벽, 바닥의 마감재, 배관설비, 세대 안 난방설비 교체는 공동주택관리법 시행규칙이 경미한 행위로 정해 허가와 신고에서 빼 두었습니다.
다만 구청 허가가 필요 없어도 관리사무소 동의는 받아야 하는 공사가 있습니다. 법령에서는 관리사무소를 관리주체라고 부르고, 이 동의는 공동주택관리법 시행령 제19조 제2항에, 행위허가와 신고는 같은 법 제35조 제1항에 근거를 둡니다.
벽을 허무는 공사부터는 이야기가 달라집니다. 비내력벽 철거는 구조안전에 이상이 없다는 인정과 해당 동 거주 입주자등 2분의 1 이상의 동의가 있어야 허가가 나고, 공동주택 대수선은 해당 동 입주자 3분의 2 이상의 동의가 허가 기준입니다.
인테리어 계약 전에는 견적서에 적힌 공사 가운데 벽 철거, 창호, 배관, 난방, 소방시설처럼 따로 절차를 밟아야 하는 항목이 있는지 한 줄씩 짚어 보면 됩니다.
공동주택관리법 시행규칙 제15조 제1항은 허가나 신고가 필요 없는 경미한 행위를 네 가지로 적어 두었습니다. 창틀과 문틀 교체, 세대 안 천장과 벽, 바닥의 마감재 교체, 급수관과 배수관 같은 배관설비 교체, 세대 안 난방설비 교체입니다.
난방설비는 시설물을 파손하거나 철거하지 않는 교체만 여기에 들어갑니다. 보일러를 바꾸면서 다른 시설물까지 부수거나 걷어 내는 공사라면 단순 교체와 같은 기준으로 보지 않습니다.
구청 허가나 신고 대상이 아니라고 아무 절차 없이 공사를 시작하는 것은 아닙니다. 시행령 제19조 제2항은 경미한 행위 가운데 주택 내부의 구조물과 설비를 교체하는 행위를 관리주체 동의 대상으로 정했고, 발코니 난간이나 외벽에 돌출물을 설치하는 행위도 같은 조항의 동의 대상입니다. 관리사무소에 내는 동의서는 이 조항에 근거를 둔 절차입니다.
인천시 공동주택관리규약 준칙(2024)은 각 단지가 관리규약을 만들 때 기준으로 삼는 안입니다. 제82조는 관리주체의 동의기준을 정하면서 제7호에 주택 내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위를 두었고, 외부 창틀과 문틀, 난간 교체, 배관설비 교체, 지능형 홈 네트워크 설비 교체는 같은 규격이나 모양으로 설치할 때 동의하도록 했습니다.
실제로 적용되는 관리규약은 단지마다 따로 있기 때문에, 공사를 준비할 때는 준칙과 함께 관리사무소에서 우리 단지 관리규약과 공사 신고 절차를 받아 보면 됩니다.
소방시설을 잠시 떼어 내는 공사도 따로 봐야 합니다. 준칙 제70조 제3항은 도배나 수선 때문에 세대 안 소방시설을 일시적으로 철거할 때 관리주체에 신고하고, 작업이 끝나면 소방법령의 설치기준에 맞춰 다시 설치하도록 정했습니다.
공동주택관리법 제35조 제1항은 공동주택을 증축, 개축, 대수선하거나 파손, 철거하려는 입주자등에게 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고하라고 정했습니다. 경미한 행위는 여기서 빠지지만, 시행령 제35조는 비내력벽 철거를 이 조항의 대상 행위로 따로 적었습니다.
허가 기준은 시행령 별표 3에 있습니다. 세대 안의 시설물을 철거하려면 구조안전에 이상이 없다고 시장, 군수, 구청장이 인정해야 하고 해당 동에 사는 입주자등 2분의 1 이상이 동의해야 합니다. 별표 3 비고는 이 시설물에 비내력벽처럼 건축물의 주요구조부가 아닌 구성요소가 들어간다고 밝혔습니다.
대수선은 기준이 더 높아서 해당 동 입주자 3분의 2 이상의 동의가 있어야 허가 기준을 채웁니다. 내력벽에 배관설비를 설치하는 공사는 해당 동 거주 입주자등 2분의 1 이상의 동의를 받습니다. 건축법 제48조 제2항에 따라 구조 안전을 따져야 하는 공사라면 구청은 그 절차를 거쳤는지도 봅니다.
벽을 철거할 계획이라면 인테리어 업체에만 맡기지 말고 관리사무소와 구청에 허가 대상인지 착공 전에 물어봐야 합니다.
| 공사 종류 | 필요한 절차 | 근거 |
|---|---|---|
| 천장, 벽, 바닥 마감재 교체 | 허가와 신고 없음 | 시행규칙 제15조 제1항 |
| 창틀, 문틀, 배관설비, 난방설비 교체 | 허가와 신고 없음, 주택 내부 구조물과 설비 교체는 관리주체 동의 | 시행규칙 제15조 제1항, 시행령 제19조 제2항 |
| 발코니 난간이나 외벽 돌출물 설치 | 관리주체 동의 | 시행령 제19조 제2항 제5호 |
| 세대 안 소방시설 일시 제거 | 관리주체에 신고, 작업 뒤 설치기준대로 복구 | 인천시 준칙 제70조 제3항 |
| 비내력벽 철거 | 구조안전 인정, 해당 동 거주 입주자등 2분의 1 이상 동의, 허가 | 시행령 별표 3 제3호 |
| 내력벽에 배관설비 설치 | 해당 동 거주 입주자등 2분의 1 이상 동의, 허가 | 시행령 별표 3 제2호 |
| 공동주택 대수선 | 해당 동 입주자 3분의 2 이상 동의, 허가 | 시행령 별표 3 제2호 |
허가나 신고가 필요한 공사는 집주인만 챙길 일이 아닙니다. 공동주택관리법 제35조 제4항은 시공 업무를 하는 자가 허가나 신고 없이 진행하는 공사에 협조해서는 안 되고, 입주자등이 허가를 받았거나 신고했는지를 사전에 확인하도록 정했습니다. 감리 업무를 맡은 자에게도 같은 의무가 있고, 세대 공사를 맡은 인테리어 업체도 시공 업무를 하는 자에 들어갑니다.
이 조항을 어긴 입주자와 시공자는 제99조에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 신고 대상 행위를 신고하지 않은 경우는 여기서 빠지는 대신 제102조 제3항에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
허가나 신고를 거친 공사는 끝난 뒤 제35조 제5항에 따라 시장, 군수, 구청장의 사용검사를 받습니다. 철거나 대수선이 들어간 공사라면 착공 날짜만 정하지 말고 허가와 사용검사까지 일정표에 넣어 두면 됩니다.
상담부터 시공까지 이어지는 흐름은 아파트 전체 리모델링 상담부터 시공까지에서 이어서 볼 수 있습니다.
철거 공사를 맡길 업체의 견적과 A/S 조건은 인천 인테리어 업체 추천 3곳에 비교해 두었습니다.